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借名买房法律风险之分析
文章来源:合肥市中安公证处 作者:孙 犁 发布日期:2017-11-20 13:45
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    【内容提要】近一年来,随着各大城市限购政策的出台,借名买房情况现实生活中时有发生,借名买房扰乱商品房市场和二手房市场,更是引发的诸多纠纷。对此类纠纷的处理,法律并没有提供清晰的裁判规则供实践参考,给法律人适用法律造成了一定程度的困惑,同时也给借名者带来了惨痛的教训。

    【关键词】借名买房  限购政策

借名买房原有之意是借他人之名义而自己购房,原因是实际出资人不符合购房资格,或是不方便以本人的名义购房时,与登记名义人以约定的方式借用其名买房,将房屋登记在出名人名下,但出资人仍保留房屋的所有权。借名买房的权属变动形式不满足《物权法》对房屋权属的形式要求,造成法律层面的产权人和实际层面的产权人不一致的形态,从而实践中引起纠纷。

    【案例分析】张大与张二是兄弟关系,张大在合肥符合购房条件,张二因限购政策不符合,张二与张大以约定,借名买房即由张二出钱(付房款)由张大与开发公司签订合同,将房屋登记在张大名下即张二借张大的名义买房,同时开发公司向张二开具购房收据,且张二与张大签订借名购房协议一份。后张二在不知情的情况下,张大将上述房屋出售第三人而引发纠纷。张二向法院诉请该房屋归其所有,张大与第三人签订的买卖合同无效。

本案法律分析:对于该借名购买房屋的行为,造成该房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致,是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人,从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上,主要存在两种观点。

    一种观点认为:

如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据,能够证明在双方之间形成了借名买房关系,则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权。被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件,被登记为房屋所有权人,但这并非当事人的真实意思表示,据此作出的权属登记不具有原因行为基础,故而导致登记权利状态与真实权利状态不一致。此种情况,应回归真实权利状态,故当事人请求确认物权的,应予支持。这种观点被称为“物权说”。

    另一种观点认为:

在借名买房中,登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定,只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定,直接取得房屋的所有权。这一观点被称为“债权说”。

笔者同意第二种意见,理由如下:

首先,对于该类纠纷的处理,本质上应取决于对物权关系和债权关系的区分以及不动产登记在该法律行为中的认识。

借名买房关系中,实际存在两个合意:一是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意;另一个是借名人与第三人之间达成的房屋买卖,并据此向登记机关表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下是一致的,但在特定情形下则出现分离。

其次,因《物权法》就不动产的交易以登记为要件,故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动

当事人虽约定房屋所有权归属借名人,但该约定并不发生物权效力。房屋所有权因此并未转移由借名人享有,只是在借名人与被借名人之间产生了特定的债权债务关系,该约定仅具有债权效力。被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人。

第三,《物权法》第9条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。该规定从外部关系的角度阐述不动产权属争议的处理规则,即在存在其他交易主体的外部关系中,不动产物权登记发生公信力,其功能在于保护交易安全,即交易主体合理信赖利益的安全,亦即交易者根据一般的判断标准。在外观为正常的条件下进行的交易行为,其期待利益应受法律保护。

法院评析观点

首先,本案中张二主张涉案房屋所有权归自己享有所有且以张大名义购房,是因为当时不符合购房条件,故以哥哥张大名义购房。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中,张二依据转账凭证证明其向开发公司支付房屋购房款,并不足以证明借名买房的事实,故对于张二主张的借名买房不予认可。

其次,根据《物权法》第17条规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记薄一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记薄确有错误外,以不动产登记薄为准”。该法第91416条也规定了不动产物权设立、变更、转让的条件。根据上述规定,不动产物权实行物权法定,不动产登记簿具有物权公示公信法律效力,不动产权属证书具有物权权属证明。本案中,房屋出卖人张大与第三人已经达成了房屋买卖的合意,房屋买卖合同依法成立,在该合同不因违法而无效的情形下,登记权利人据此完成了房屋所有权登记,就当然合法取得了房屋所有权。

第三,依据《物权法》第9条,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记”,其中法律另有规定的情形是指《物权法》第2830条所规定的因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依法律行为而引起的物权变动,以及土地承包经营权、地役权等实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权。除该类例外情形外,其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。

借名购房是基于法律行为而取得物权,且权利标的是房屋所有权,显然不属于上述法律规定的除外情形,因此必须严格执行登记生效主义,只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下,就不能承认实际出资人享有物权。即实际出资人仅对名义购房人享有要求办理房屋过户的债权,但不能直接对借名购房的房屋享有物权。

一审法院判决:驳回张二的诉讼请求。

张二提起上诉。二审法院经审理认为:

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第2条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。《物权法》第9条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

上述法律条文分别从内部关系、外部关系的角度阐述不动产权属争议的处理规则,即在不动产物权的真实权利人与登记的形式权利人之间的内部关系中,不动产登记并不具有终局证明效力,应结合相应的证据对实体上的法律关系的存在进行判断。在存在其他交易主体的外部关系中,不动产物权登记发生公信力,其功能在于保护交易安全,即交易主体合理信赖利益的安全,亦即交易者根据一般的判断标准,在外观为正常的条件下进行的交易行为,其期待利益应受法律保护

本案中,张二主张其借用哥哥张大名义购买涉案房产,但未办理涉案房产的变更登记。即便其主张的借名买房关系成立,其只享有对登记权利人的债权,并不对涉案房产享有所有权,不得对抗对涉案房产的出售。二审法院遂裁定驳回上诉,维持原判。

通过以上分析借名买房行为对借名人存在较大的法律风险和经济风险,望在限购的政策下借名人能够慎之理性地做出购房选择。

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